L'identification d'espaces de construction, via la surélévation, représente un gisement de foncier encore peu exploité. Elle offre pourtant une opportunité rare de construire sans consommer d'espace au sol. Ce foncier aérien est une solution intéressante pour concilier la production de nouveaux logements en ville en évitant l'artificialisation des sols et l'étalement urbain.

La surélévation permet, dans des zones déjà urbanisées, de densifier des projets de faible hauteur, en veillant à l'harmonie architecturale des ensembles. Construire en hauteur peut utilement compléter les démarche plus classiques de renouvellement urbain, à la croisée de deux défis : social et écologique.

Surélever : une opportunité de rénover les logements et bâtiments d'activités

La surélévation offre un modèle de constructibilité vertueux, en recyclage, d'autant que le Programme Local de l'Habitat (PLH) de Rennes Métropole prévoit 10% de recyclage bâti d'ici 2028.

Elle présente aussi l'avantage d'accélérer la transition énergétique des bâtiments et la requalification du patrimoine construit. En effet, la surélévation implique dans la plupart des cas d'engager d'importants travaux de réhabilitation, notamment en matière d'énergie et de performances thermiques (en intervenant sur la toiture ou l'habillage des façades par exemple).

Elle permet enfin de préserver, voire d'augmenter la valeur globale du patrimoine.

La surélévation est également intéressante car elle fait écho à quatre ambitions de la Métropole :

• Permettre la production de m² nécessaires aux besoins, sans artificialiser les sols, au titre du Programme Local de l'Habitat (PLH) et du Programme Local d'Activités Économiques (PLAE) ;
• Favoriser la rénovation énergétique de bâtiments, au titre du Plan Climat Air Énergie Territorial (PCAET) ;
• Éviter des démolitions de bâtiments, conformément à la stratégie relative à l'économie circulaire ;
• Favoriser une nouvelle filière de construction utilisant beaucoup d'éco matériaux (bois léger pour surélévations...), en écho à la stratégie relative aux filières économiques.

L'étude menée sur le territoire de Rennes Métropole

L'étude menée par Rennes Métropole est conduite avec UpFactor, une entreprise qui accompagne depuis 5 ans copropriétés, bailleurs sociaux et collectivités dans le développement de nouveaux mètres carrés en zones urbaines denses.

L'étude permettra d'identifier les ressources potentielles dans la Métropole en s'appuyant sur l'analyse du bâti existant et du Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi). Cette analyse stratégique pourra conduire à des modifications du PLUi, et sera accompagnée d'études de faisabilité pré-opérationnelle, notamment de la part des bailleurs sociaux, pour passer à la réalisation concrète.

À titre d'exemple, Archipel Habitat vient de lancer une étude pour permettre la rénovation / surélévation de la résidence autonomie Le Colombier, gérée par le Centre Communal d'Action Sociale (CCAS) de Rennes.

Les trois autres bailleurs sociaux du territoire sont également mobilisés, et les copropriétés peuvent également se lancer dans le cadre du programme EcoTravo.

Une démarche comparable a été menée pour la Métropole de Strasbourg. L'étude a permis d'identifier 16 500 bâtiments potentiellement surélevables (sur 65 000 analysés). Pour Nice Côte d'Azur, l'étude a montré que 10% des emprises résidentielles analysées ont été identifiés surélevables. L'entreprise a également travaillé avec Saint-Nazaire Agglomération, Lyon Métropole et de nombreux bailleurs.

Trois périmètres d'étude

Trois périmètres font l'objet d'une étude fine des gisements fonciers de surélévation. Les résultats devraient être connus à l'été 2024.

- Périmètre 1 : Rennes, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Grégoire, Chantepie et Cesson-Sévigné, pour lesquelles l'étude est déjà bien avancée et la métropole se tient à disposition des communes pour présenter les résultats.

- Périmètre 2 : les communes hors coeur de métropole concernées par la loi SRU. Il s'agit de : Acigné, Betton, Bourgbarré, Bruz, La Chapelle des Fougeretz, Chartres-de-Bretagne, Chavagne, Corps-Nuds, Gévezé, L'Hermitage, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Montgermont, Mordelles, Laillé, Orgères, Pacé, Pont-Péan, Le Rheu, Romillé, Saint-Armel, Saint-Erblon, Saint-Gilles, Thorigné-Fouillard, Vern-sur-Seiche, Vezin-le-Coquet.

- Périmètre 3 : les communes non directement concernées par la loi SRU : Bécherel, Brécé, Miniac-sous-Bécherel, Cintré, Clayes, La-Chapelle-Chaussée, La-Chapelle-Thouarault, Langan, Le Verger, Partenay-de-Bretagne, Saint-Armel, Saint-Sulpice-la-Forêt.
 

Une ambition qui rejoint une nécessité sociale : construire plus de logements...

Dans un contexte de forte de tensions sur la demande, créer de nouveaux logements est au coeur des ambitions du Programme Local de l'Habitat (PLH) 2023-2028, voté en décembre 2023. Le PLH 2023-2028 vise la production de 5000 logements par an (contre 4000 dans le PLH précédent).

La demande est également forte en logements sociaux. Pour rappel, plus de 26 000 demandeurs sont actuellement en attente d'un logement social contre 16000 en 2016 (soit +62 %). Cette augmentation est constatée malgré l'action volontariste de Rennes Métropole pour développer l'offre de logements sociaux (depuis 2005, le parc social a augmenté de 45%).

Pour rappel, la population de Rennes Métropole est évaluée à 533 500 habitants en 2035, nécessitant la création de 65 000 nouveaux logements.

... Et une obligation réglementaire : le Zan

La préservation des espaces et des ressources naturelles et des terres agricoles sur le territoire métropolitain est une ambition politique conduite de longue date, sur le modèle de la Ville Archipel. Il s'agit de conserver des espaces de respiration naturelle entre les quarante-trois communes de la métropole pour éviter la conurbation.

La réduction de la consommation d'espace s'inscrit désormais dans un cadre réglementaire qui s'exprime par l'objectif de "Zéro artificialisation nette" (Zan), inscrit dans la loi Climat et résilience d'août 2021.

Le Zan exige d'ici 2031 de diviser par deux la consommation d'espace mesurée entre 2011-2021. Puis, entre 2031 et 2050, de poursuivre cette trajectoire en réduisant l'artificialisation. En 2050, 1 m² artificialisé devra être compensé par 1 m² renaturé.

Le Zan est non seulement un objectif inscrit dans la loi, mais surtout une nécessité écologique dont la Métropole est pleinement consciente. Elle le prend d'ailleurs d'ores et déjà en compte, comme en témoigne la première modification de son PLUi, approuvé en conseil métropolitain le 15 décembre 2022. En déterminant les règles précises d'utilisation des sols, le PLUi permet de coordonner le développement de l'habitat, des déplacements et des activités économiques, tout en préservant les milieux naturels, les paysages et l'agriculture.

À l'échelle du Pays de Rennes, le document du cadrage est le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), en cours de discussion pour une finalisation en 2026. À l'échelle régionale, il s'agit du Schéma Régional d'Aménagement, de Développement Durable et d'Égalité des Territoires (SRADDET).