Jeudi 2 février 2023, le Conseil métropolitain a adopté les orientations stratégiques du Programme local de l'habitat (PLH) 2023-2028. Ce document définit les conditions nécessaires pour assurer la capacité de tous les métropolitains à se loger en fonction de leurs besoins et de leurs aspirations, tout en assurant la protection des plus vulnérables.

Au cours de ce PLH 2023-2028, le défi collectif est de réussir à mettre en place des dispositifs durables de maîtrise des prix, à garantir la capacité d'une production durable de logements abordables dans un contexte ZAN (Zéro artificialisation nette), à faire du foncier un bien commun, et à permettre la décarbonation du logement.

Le PLH a été mis en révision par délibération du Conseil métropolitain du 15 avril 2021. Rennes Métropole a élaboré les orientations stratégiques dans le cadre d'une démarche participative. La démarche a ainsi associé en continu les habitants, les communes et les professionnels. Elle a permis d'identifier un certain nombre d'enjeux et de dégager en conséquence les orientations stratégiques du PLH 2023-2028.

 

Les défis du PLH 2023-2028

Ambitieux et marqué par une maîtrise publique renforcée, le PLH 2023-2028 s'inscrit dans un contexte économique et social inédit, très différent du PLH 2015-2022. Il doit à la fois conforter la politique de l'habitat de la Métropole, permettre à tous de se loger (ménages les plus vulnérables, étudiants, catégories intermédiaires, etc.), dans une logique de liberté résidentielle, et créer de nouveaux équilibres dans un contexte de tension croissante sur le logement.

 

• Loger

La tension sur le logement est croissante. Cette tension est liée à la fois à l'augmentation de l'écart entre la demande de logements sociaux et les attributions, et à l'augmentation du prix des logements, tous secteurs confondus. Les deux tiers de la production de logements contribuent à loger les habitants de la métropole du fait d'un solde naturel important et de la décohabitation continue des ménages.

26 300 demandes de logement social sont en attente d'une attribution au 1^er janvier 2022

44% des ménages de Rennes Métropole sont des personnes seules

Le PLH 2023-2028 vise ainsi la production de 5 000 logements par an (contre 4 000 dans le PLH précédent).

 

• Garantir l'efficience de l'utilisation du foncier et ralentir la surenchère foncière

La concurrence sur l'accès au foncier est de plus en plus forte, ce qui entraine une augmentation des valeurs foncières et de fait, des prix de l'immobilier. Si la métropole a toujours fait de la sobriété et de l'intervention foncières une orientation forte de son développement, la réglementation croissante (notamment avec le ZAN) implique une trajectoire foncière encore plus rigoureuse. Elle est impérative, pour permettre la préservation des terres agricoles et naturelles, mais nécessite de se doter de régulations nouvelles pour qu'elle ne soit pas une source d'exclusion.

Le foncier en extension urbaine ne pourra plus être sous-utilisé et chaque opération de logements devra répondre à une densité minimale adaptée à la place de chaque commune et sa desserte en transports en commun. Les opérations en renouvellement urbain devront se développer progressivement puis majoritairement. Les occupations transitoires des fonciers délaissés en attente de projet seront à chaque fois envisagées. En lien avec les Maires, l'aide à la surcharge foncière pourrait être adaptée aux transitions.

Le PLH 2023-2028 compte enfin intensifier la mobilisation des outils existants tels que le Droit de préemption urbain (DPU) ou l'utilisation de nouveaux outils de portage foncier de très long terme tels que le Bail réel solidaire (BRS) pour l'accession sociale ou la dissociation foncier/logement pour n'importe quel produit, y compris libre.

 

• Produire plus de logement social

Les indicateurs de tension sur le logement social amènent à fixer un objectif de production supérieur à ce qu'il était pour la dernière phase du PLH 2015-2022.

Ce nouveau PLH vise à produire plus de logement social, avec un objectif de 1 250 logements locatifs sociaux par an (au lieu des 900 puis 1 100 inscrits dans le PLH précédent).

La relance globale de production de logement social est nécessaire pour loger toutes celles et ceux qui ne peuvent pas se loger sur le marché privé, devenu excluant, et ne pas avoir à arbitrer entre les besoins ou les profils selon des critères clivants.

Le budget annuel dédié au PLH sera augmenté pour aider à la relance de la production de logement social. Sans un investissement public fort, de la collectivité, des organismes HLM, et de l'État, on ne peut pas produire des logements accessibles financièrement.

Pour faire face aux enjeux de vieillissement de la population, une offre de logements sera adaptée au vieillissement et contractualisée avec chaque commune.

• Encadrer les loyers du parc privé et les meublés touristiques

Le territoire connait une progression importante du prix du logement. Cette augmentation du coût est à la fois liée à la surenchère foncière décrite précédemment, mais aussi aux coûts de construction. Dans un contexte de cherté du logement, la Métropole entend mettre en oeuvre, avec l'ensemble des acteurs qui y participent, toutes les mesures qui contribueront à modérer les prix des logements.

En s'appuyant sur le nouveau statut d'Autorité organisatrice de l'habitat (AOH), Rennes Métropole veut contenir la hausse des loyers (notamment à la relocation) et la désolvabilisation des ménages intermédiaires exclus du parc social. Elle entend encadrer les meublés Airbnb qui risquent de se développer dans le centre ancien de Rennes.

 

• Participer à la structuration de filières décarbonées de la construction

Si l'inflation foncière est l'une des premières sources de l'augmentation du prix de sortie des opérations de logement, la dynamique des coûts de construction en est une aussi.

La Métropole est engagée, avec les acteurs de la construction et les professionnels de la ville, dans la transformation de la filière du bâtiment et dans la perspective d'une généralisation du référentiel bas-carbone à la fin du PLH.

En outre, les dispositifs EcoDo seront généralisés sur les logements neufs, ainsi que les logiques de certifications et de réemploi des matériaux, notamment pour les plus gros projets.

Les projets de réhabilitation, de recyclage, de mutualisation seront développés en se fixant un objectif de 10% de l'offre nouvelle de logements à aller chercher dans le parc bâti déjà existant (BRS, surélévation, transformation de bureaux en logements, division de logements, mobilisation des logements vacants, régulation des Airbnb).

 

• Faire ensemble grâce à la contractualisation et au partenariat

De la même façon que ces orientations ont été conçues collectivement, la Métropole s'engage à mettre en oeuvre ces mesures avec les 43 communes qui la composent, en contractualisant avec chacune d'entre elles, et avec les partenaires engagés de longue date à ses côtés dans la politique de l'habitat du territoire : les organismes HLM, les coopératives, les promoteurs, les architectes, les urbanistes, les aménageurs, les associations, les autres collectivités et l'État. Elle s'engage à le faire avec les habitants, à l'instar des démarches de charte de construction et citoyenneté et en lien avec les territoires voisins, dans une logique d'aménagement équilibré du territoire.

 

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